在美国初次买房,房屋检查需要注意哪些事项?

      美国市面上出售的房屋以 二手房为主,因此买家在签订购房合同后,为保障自己的权益,一定要对房子进行房屋检查。房屋检查是合同里不可缺少的附加条款之一,如果买家在房屋检查时发现房子有重大问题,可与卖家协商解决,协商不妥的可在合同规定条件下取消合约。
 

Part 1 在美国买房,房屋检查必不可少

一、房屋检查(Home Inspection)

是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。

二、房屋检查费

检查费由买主付,价钱根据房价而定,一般几百美元,房价越高检查费越贵。

三、房屋检查的基本流程

1、房屋检查师检查房子,大概需要2-3个小时;

2、检查完后,检查师要填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。

3、买方经纪人根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是七天)为买主写一份房屋检查附件交给卖方经纪人。

4、卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同意修理还是出相应的修理费。

5、买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。

6、双方达成协议后,房屋检查的附加条款就取消了。

Part 2  美国房屋检查都查些什么?

那么,房屋检查师在检查房子时,都是在检查些什么呢?以下几个部分为检查师的重点检查对象:

1、屋顶

Inspector一般会爬梯子到屋顶上面去看的,如果因为各种原因漏水,比如说排水管道堵住了,水就会从屋顶直接顺着外墙流下来

2、地基 Foundaton

国外的地基有很多种,最好的是钢筋混泥土,其次是混凝土块,最后是散石地基

3、水泵和暗沟

很多人家装排水泵是为了防患于未然,万一暴雨或者发大水了呢。如果过往记录没有房屋被水淹的情况,那关键是看地势。

4.白蚁检查

美国住宅的主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite  inspection)可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款,银行一定要求白蚁检查。独立屋、连栋屋、公寓楼三层以下都要检查。

5.霉菌 

长霉菌主要是因为潮湿,尤其房屋被大树覆盖常年阴凉的时候。

6.其他 


Inspector还会检查房子配套的洗衣机、炉灶、灯具等,比较重要的有房屋电路布线、浴室隔水层是否有渗漏、离屋子近的大树等,这些都是如果有问题修理起来比较花钱的地方。




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海外购房不得不防的5大陷阱!

海外置业陷阱一:买房送移民

在人民币贬值的大趋势下,很多客户开始认识并接触海外置业,而在海外置业的人群中,不少购房者是受到移民需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的绿卡。

而在大量房产及移民中介的渲染下,很多购房者都以为买房就能送移民。然而,与国内存在的买房赠送户口有别,基本上所有西方的发达国家都不存在买房移民的政策,因为政府将房产认定为投资开发项目,一般不与移民挂钩。比如在美国、英国、澳洲、加拿大等西方国家购买房产就不代表可以移民。

能够购房移民的国家只有南欧国家如希腊等,但此等项目的房价水分相当高,往往比起当地同等的房价贵上一倍;另一方面,因为从绿卡居民变成公民需要考当地的语言,以及有居住期限的要求,移民的难度非常高。

海外置业陷阱二:国外买房幻想重现「中国式」暴涨

在过往十年中国一线城市房价疯狂式暴涨,每年的增长速度惊人,由于外汇管制钱必须留在中国,加上货币不断增发,导致资产价值不停上涨。至今,人民币贬值预期、中国经济下滑,国人开始把下一个炒房的目标放在国外。

国外房价普遍低于国内而租金远高于国内的情况确实存在,然而,无论是国外的人口结构或是生态环境也控制了房产暴涨的可能性。首先,除了一些一线的国际级城市 以外(英国伦敦、美国纽约曼哈顿等),西方国家的人口结构并无中国密集,城市中心地区的房屋需求远低于中国,加上国外投资渠道充足,不会把所有资金投资到房产中。

另 一方面,国外房地产拥有上百年的历史,经历过暴涨暴跌的时代,日本失落的十年、美国的次贷危机等都历历在目,政府相当明白房地产对于国家安定来说的重要性,绝对不允许出现房产市场的暴涨及暴跌以影响金融信贷体系乃至国民生计。因此在房产市场过热的情况下,无论是政府或是市场都会自动调控,例如增加信贷成本、增加买卖印花税等,以防止房价高企影响民生。

房价与租金平稳增长才是外国房产市场的常态。

海外置业陷阱三:「此」学区房不同「彼」学区房

对于中国人来说,「学区房」三个字简直是高房价的代名词,因为在学区房代表了小孩能就读中国顶尖学校的入场卷。子女教育是中国家长一生中最重要的任务,而对于大多数家长来说,移民国外或海外置业的主要目的就是在于让子女能接受国外教育,增广见闻,入读世界闻名的学院,有所成就。

但拥有一套「学区房」是否就能让儿女进入海外最顶尖的学校?答案显然是否定的。国内外对于「学区房」的定义有所不同,举个例子,美国的公立学校虽然也是实行「就近入学」的方式,但是入学条件并不与购房落户挂鈎。换而言之,只要住户在学区有住址证明,如银行月结单等证明文件,亦能办理入学。

同时另一方面,「学区房」用于出租的优势亦相当明显,名校附近的学区房会有较高的租房的比例,租金回报高于同类房产,同时空置率也会相对较低。

海外置业陷阱四:信息不对称

其实海外房产相对与国内房产而言,无论是监管制度还是信息的透明程度皆远远胜之。但往往因为客户对于外语并不熟悉,又或没有使用外国互联网工具的技巧,无法有效地了解到海外房产的政策等资讯。如上文所言,能够购房移民的国家只有南欧如希腊等,对于国内很多购房者来说都会误认为欧洲国家社会福利诱人,亦认为只要经过投资移民获取了永久居住权就意味著将要享受和欧洲人一样的福利待遇。

然而,如上述所提到,因为从居民变成公民需要需要考当地的语言试,更有居住期限的要求,真正变成欧洲人的难度可谓非常高,亦无从获取其高福利的待遇。

另一方面,由于信息不对称的关系,国内的投资人对海外当地房价的真实性也缺乏足够的了解,很多国内的中介在推销房源时并没有做到海内外的同步,面对中国客户有独立的销控价单,收取巨额的溢价。因此,在购买海外房产时,必须先了解当地的政策环境,更要运用互联网查询当地的真实房价,以免导致投资失利。

海外置业陷阱五:购房后物业管理混乱

购房后协助租赁、办理贷款、法务手续等服务是海外房产中介对买家的承诺。中国投资者对海外并不熟悉,也不可能经常到外地管理房产,交托给予国内中介必然是最好的解决方案。然而,一些微小中介在售后往往没有实力或资源提供跨国租赁或贷款的服务,导致投资者无从跟进,账目混乱,蒙受损失。

其实海外房产市场的分工相当仔细,租赁、贷款、律师、税务等每一个环节都由该范畴的专业人士提供服务,而如果没有强大的平台整合多方资源,远离房产千里以外的投资人很难做到有效的管理。因此,在选择海外置业的时候,必须使用国内知名的品牌的服务,不但可以解决信息不对称的问题,亦更能放心地将海外房产交予其打理。

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在美国买房的过程怎样周全?看,在美国买房的理念。。。

一)在中国和在美国购房理念比较:
近年来许多大陆的“地主”在美国购房,他(她)们在中国大陆可能有不止一栋房子,是有买房经验的“国人”,来美国购房,还能套用大陆的思路和理念吗?现在比较一下两国购房现状。
1)买卖频率:
在中国:买房,买了基本上没有亏的,房价翻个地涨!买完房,养房没有什么开销。买了房,就想祖祖辈辈的传下去,一般都不打算卖。
在美国:买房,不见得不赔,买完房,地税,管理费开销不小。美国人买卖房的频率很高,谁都不敢保证在一个房子里住一辈子,流动是必然的。所以每买一次房,总是有必要考虑一下这房今后是不是好出手,我已经很习惯在每次帮人挑房时,总是考虑到这房子将来出手会不会有问题?因为如果卖不掉?可能要赔钱卖房了。
当然买房子的地段更是重要,Location, Location, Location.

2)产权,产权保险:
在中国:没有产权保险的一说,产权政府也只给70多年使用权,70年以后怎样?反正大家都看不见!那么多人都有房,大家都在侥幸:到时候一定会有解决的办法。。。
在美国:买下来如果是拥有产权的房产,你得到的产权就是永久的,只要你不卖。不管是新房还是旧房,既然有产权了,是不是每个产权权益都有保障?因为每份地产在美国建国几百年内,不管是地,还有在地上盖的建筑物(房子,等),经手一定无数,不敢保证其中没有出过差错,所以就有了产权保险的这个行当。
什么是“产权保险”(Title Insurance):(Title insurance protects real estate owners and lenders against any property loss or damage they might experience because of liens,encumbrances or defects in thetitleto the property. Each title insurance policy is subject to specific terms, conditions and exclusions. 
A date down endorsement is a change of the effective date of title insurance policy to a later coverage date. Title insurance protects the owner from any harm or loss from elements not indicated in the property’s title up to the date of closing.
用中文通俗的说法就是在房屋的过户时,买一份产权保险(Title Insurance),一次费用,保从过户的那天以前的历时阶段, 如果有产权的纠纷,保险公司会出钱请律师,提供所有产权问题解决过程的费用。保期对屋主是永远的,直到换主人,保额上线一般是买房的房价数额。对于贷款公司,保的是贷款额度。

3)我个人认为,在美国买房的两要素:
在美国买房,需要考虑两点:
1.将来卖房时会不会赔?
2.买产权保险。

二)在买房的实际过程中怎样处理两要素的?实践中的故事
2016年底,过户了一栋房子,买家是从大陆来美国不久,在美国第一次买房的 “菜鸟” ,从春天到冬天的购房过程,是个很有意思的经历。
这是一对知性青年,(就称谓蔡先生和太太好了),在大陆他们都是大学老师,蔡先生是个博士后,被美国亚特兰大的一所大学聘请来美工作,真是精英!在中国也有买房的经历,也是“小地主”呢。
小两口,齐齐摆摆的,郎才女貌。他(她)们的儿子“小小蔡”才12岁,不知在大陆获得的是什么营养,小小年纪就身高一米七左右,还特别的聪明,在John Creek 号称最难的初中,被绰号为 “River Jail”, 别人视为”监狱”的学校,“小小蔡”在那儿就学,竟然没有一点压力,游刃有余,成绩棒棒的!不得不佩服大陆的教学,质量咋就那么高!还是不同的语言就学,从中文到英文!!!
我们2016年四月份开始看房,当然是挑好学区的房。第一栋房,他(她)们在网上看到的,让我带他(她)们去看。第一次看,就看上了,还出了Offer。
一般初始看房的“菜鸟们”,基本上都是看哪儿栋都好,你想啊,从公寓(Apartment)那些小小的空间走出来,看独立房,还是4卧!怎么看都比他们原来住的大!!!兴奋点比较低吗!
后来经过多月的观察,学习,比较,这俩位已经从小“菜鸟”变成看房的“精英老鸟”了,正像蔡太太说的,硬是被我给训练出来的。不过我不敢苟同,因为我们之间还是有些分歧。。。事实如下:
这八个月的看房期间他们总共出价了13次(13 Offers),谈成了3栋,退了两栋,最后终于成交了一栋。

1)将来出手时可能的障碍:
第一,  房有没有硬伤?避免大多数人的不喜欢。
什么是“硬伤”?就是有些毛病用钱都没法解决的就是“硬伤”!例如,离高压线太近,车道太陡,后院太高,太陡。。。
实例:有一栋房,后院有一个挡土墙,墙有一层半楼高,离房子大约有20-30英尺远。墙上面的土坡上长不少有两三层高的又直又“苗条”的树,还有不少是松树,这些树就很烦恼我,尤其是松树,木质很软,易折断。。。
这些树长在挡土墙上的树,虽说离房子还有一段距离,我还是担心万一树倒下了,会不会砸到房子?还有,这些高树,让我有压抑感。
可是这两个年轻人不怎么顾虑这后院的树,我们还是出了价,并谈成了合同,不过后来还是退了,(在允许退房的期限内)原因是太太不喜欢壁炉傍边的架子,实在不能忍受那些架子。。。其实这些架子以我看来比那后院的树的问题好解决多了!拆了不费什么事!不过他们没买我还是觉得是对的,那些后院的树,Bothers me!


第二,  买了房后的后续开销。
看房我一般都是先挑毛病,看看有什么要花钱的地儿?
实例1:四月份看的第一栋房:
那是个1994年建的房子,在亚特兰大,如果是80年底到90年初(1985 -1996年)建的房子,一般都可能出现两个花大钱的建筑材料问题,一个是管道的材料,一个是外墙(Siding),这可是要花上万刀的开销。
这个房的管道还好,外墙是不好的材料,如果不换掉,每三年要刷一次漆,每次要花最少2500刀,如果换掉要最少一万多美金的开销。
房子的后院有积水,填土,植草还要花费;
地毯要换,内墙要粉刷。。。
要价太高。。。
我们还是出了价,因为这个房子的问题都是花钱能解决的问题,杀价吧!
但是对方没接,连谈都懒得谈,说我们出的太低。
这个房最后卖了半年多,又降价,又悬赏要多给经纪人的佣金什么的,不过最终还是没卖掉!我不奇怪这个结局,看房的人大多数的想法都差不多,所谓“英雄所见略同”吗,对吧?
实例2:一栋要求Sold As-Is(看到的是什么就买什么,卖主不修任何东西,)的房。
又谈了一栋,一楼都是地板地,蔡太太喜欢,但是在我看来,还是有毛病,因为地板的各个地段的材质不同,颜色也各异,如果是我帮助上市的房,可能第一件事就会要求把地板重新磨过,统一颜色。。。不过他们不在乎这地板的毛病,但是我知道等他们卖房子的时候就会有麻烦了。
房子内部采光不好,不过他们觉得OK。
房顶的瓦将近20年了,空调暖气也是同龄,我提醒他们,房顶要有预算最少8千刀,两个空调暖气7千刀,这就是一万五了!地毯也要换了,又是两三千。
价钱谈好了,对我来说价谈的不是太好,卖家不肯让,还只肯Sold As-Is,不肯修任何东西。验过房后,这小两口还是决定给退了,这次不知道他们顾虑了什么?Sold As-Is?
如果我代表卖主,作为经纪,我一般不太主张卖主Sold As-Is,这样很容易让买家产生疑虑“房子有问题“?除非买家是个很懂房子的人。
这个房子在上市半年以后也没能卖掉,直到上个月底,撤出了市场。看来没买也是对的。

二)产权(Property Title), 产权保险(Title Insurance)
又谈成了一栋!这个和上次那个Sold As-Is是同一个学区,就在那个社区的对面,价钱要值得多,还有完成地下室,房内阳光灿烂!
欢欢喜喜的准备过户吧!但是好事多磨,律师发了个信过来,说是这个房子的产权(Title)有一些历史问题。
1. 历史问题:
这个现任屋主(Seller)2007年购买了这个房,在他之前的卖家,就是上上个屋主(觉得像在说绕口令。。。)在2002年有一个抵押贷款,在还清了贷款时,那个贷款公司竟然没有注册撤销贷款的抵押(Open Security Deed),可是当时经手的过户律师和原贷款公司都已经关门了,不存在了,对于已经不存在的单位,已经无法追究他们去解决问题。
律师建议蔡先生他们花钱买个产权保险,产权保险公司愿意担保这栋房子产权,但是有个例外条款(Exception)房主不能仅仅以这个没有撤销的抵押来告产权保险公司,不过立字担保从过户那天起,在蔡先生和太太拥有房产的时段,除了正常的正规条例保证以外,对于如果因为这个没有撤销的抵押贷款的事情牵扯出了问题,他们保证全包解决问题而产生的费用。如果下一个买主从蔡这儿买房,保险公司也担保同样的条款。
律师来信英文原话如下: 。。。I just wanted to make you aware that there will be an “exception” regarding the old security deed on your owner’s title insurance policy, should you choose to purchase one, but that you will be covered under that policy against any actual loss or damages due to the open security deed.  
What the exception means is that the holder of the owner’s title policy (buyer) simply can’t file a claim against the title company just because of the existence of the open security deed alone. The buyer is covered against any actual damages or loss if someone ever tried to enforce the open security deed. Also, whenever your buyer gets ready to sell the property in the future, Investor’s will insure your buyer’s buyer and lender against any actual loss or damages using the same exception on the title policy.


2. 产权历史问题解决过程:
买家蔡先生和太太的反应:恐慌!买了个有“历史问题”的房子!如果不解决这个问题,不把那个没有撤销的抵押(Open Security Deed)给解决了,他们就不准备买这个房了。可是这牵涉到政府部门,况且那个不负责任的贷款公司也早已关门,如果想在短期内解决这个问题,可能性几乎是零。
律师的解释:只要产权保险公司愿意保证赔赏由于那个没有撤销的抵押(Open Security Deed)而产生的一切损失,那么这个房子过户就没有问题。“Sold Like Rock”。通知各位准备过户,因为贷款公司也没有异议。
买家蔡先生和太太回应:必须解决Open Security Deed的问题!
律师的解决方法:律师最后用找到的上一个卖主在2007年卖给这个现屋主的取消贷款的证明(Canceled Security Deed),来换取保险公司取消那个例外条例(Exception)。如今给蔡家的产权保险没有任何附加条件。
我认为,保险公司也不傻,根据乔治亚法律:“ A judgment lien in Georgia will remain attached to the debtor's property (even if the property changes hands) for seven years (whether the liens attached to real estate or to personal property)."即使是告上法庭的抵押,不管是地产还是个人财产,七年为限,过了七年不再追究,就是易主,也是这样生效。再有个2007年的Canceled Security Deed保障,保险公司就不再坚持了!我是这样分析的。

买家蔡先生和太太:满意了,过了户!皆大欢喜。不过蔡太太问我是不是可以不买产权保险了?既然已经解决了问题。我吓一跳,解决了吗?只是保险给的更全了而已,没有一个过户律师敢担保产权有100%的没问题,只要有产权保险公司能担保,承担风险,就有保障了。(以后我会专题叙述我曾经的经历,不是每个产权保险公司都愿意保的,你用不到一千的美金保几十万有可能的损失,保险公司不得不慎重)。

三)理念不同?
我问蔡,你们在中国买房,只有70多年的使用期,不怕?她回答,我相信政府,到时候终会有解决办法!
在美国,我们的生活全仰仗保险,汽车保险,人人都用;人寿保险,留给自己的亲人;房屋保险,防自然灾害,意外;产权保险,保产权隐患。。。

「全美最宜居县」榜单出炉!结果令人惊讶!

经济调查网站24/7 Wall St近日评选出「全美最宜居的县」,北加州Marin县、Santa Clara县和San Mateo县上榜,其中Marin县跻身前十名,而拥有全美最宜居城市尔湾市的南加州橙县却落榜,令人意外。

24/7 Wall St根据地区教育程度、失业率、贫困率、平均寿命、人口增长率等因素,对全美所有县级地区(County)进行评分,评选出全美最适合居住的25个县。根据评分,前25名中南加州地区无一县上榜,加州只有两个县跻身前25名,值得一提的是,前25名中所有县的平均寿命都超过了80岁。

而近年来被评为全美国最宜居城市之一的尔湾市,所在的橙县却没有出现在前25名之中,令人意外,全美国最宜居县第一名则是弗吉尼亚州的Falls Church地区,虽然整个县只有2.2英亩大,人口只有1.3万,但这里的健康水平、受教育程度、人口收入等都位居全美前列。

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买美国房产 一般人不告诉他的“潜规则”

买美国的房子和买中国的房子不一样,国内人去买美国房产千万不要用中国式思维,在中国有潜规则,在美国也有,下面给大家介绍买美国房产时候的潜规则。

潜规则一:房子不是越大越好,环境最重要

中国人都喜欢大,显得自己有面子,在美国面子这东西不值钱,所以,在美国买房子并不是越大越好,周围的环境和安全性是一定要考虑的,首先,院子这么大,草坪,树木一定不少,如果是你自己整理院子的话,每天你就不用干别事情了,一天你都打扫不完,如果雇人的话,会是一笔不小费用,其次,在美国是没有围墙和围栏的,如果你打房子大,理你的邻居又远,一到晚上漆黑一片,想想都吓人,难怪一般美国人为了防身,都有在家里放把枪,所以,房子不是越大越好,环境很重要。

潜规则二:地段很重要

买美国房产时候区域,地段也很重要,好的地段指环境、安全、便利都比较好的区,环境好具体指的是房子周围有公园或者湖景、山景等,安全具体指的是所在区域发案率低,邻居素质高(有个好邻居很重要),便利具体指的是离学校近,离商场近,当然不能太近,太近就过于喧嚣了。

潜规则三:小区选择很重要

在美国买房选择小区也是很重要的,美国的小区跟我们基本是差不多的,也是要缴纳管理费用的,只不过有的小区是封闭式的管理,有的不是封闭式的管理,封闭式的管理指,进出门要靠遥控开大门才能进去,来访者进入小区是必须联系业主,由业主遥控开门才能进,有的封闭式小区有门卫,进出要进行登记,有的没有,当然有门卫的安全系数会高一点,但管理费理所当然会高一点。不是封闭式的小区安全系数,就没有封闭式小区的系数高。

例如:在某个封闭式的小区,有门卫的管理费用在2000美元左右一年,没有门卫的在1000美元左右,相差一倍,有些人会说管理费用怎么这么贵,其实管理费用包括,卫生,安全,小区绿化等,也包括你自己前院的绿化,后院是你自己整理的,所以在美国买房子就是用性来说,后院子大的当然最实用,后院你可以自己种花,种树,放桌子,凳子,甚至可以自己开个游泳池,只要你的院子够大,在美国后院有游泳池是很常见的事情,想在孟菲斯,20万美元左右的房子后院基本都有游泳池。

所以在美国买房,中国人不要只在意房子的大小,房子周围环境,安全,地段是一定要考虑的,中国人和美国人最大的区别就是美国人特别注重房子周围环境,而中国更注重居住面积,原因可能是美国面积大人少,中国人多地少的原因吧。

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